Es muy importante entender los estilos de préstamos hipotecarios a la hora de comprar una casa. El más común de todos es el sistema francés, que podría considerarse como un “robo a mano armada”. A continuación descubrirás el porqué. Visitando el Banco Hipotecario de la República Argentina encontré la siguiente explicación sobre los sistemas de préstamos más comunes: el americano, el alemán y el francés. ¡Edúcate y evita que te roben!
En el sistema americano se pagan los intereses de forma periódica, calculados sobre capital constante. Se cancela el total del capital prestado al final del plazo total del crédito. Usualmente, a tres o cinco años. Este sistema también se conoce como bullet payment (pago de bala) o balloon payment (pago de globo). Sus características son: cuota constante de intereses —excluyendo la última—, interés sobre deuda y amortización en un solo pago final.
El sistema alemán sirve para determinar el valor de las cuotas de un crédito, en el cual éstas son decrecientes. Se componen por intereses que se calculan sobre el saldo de la deuda, por eso decrecen y tienen amortización constante del capital. Sus características son: interés sobre saldo (disminuye a lo largo de la vida del préstamo), amortización parcial y constante con cada cuota (deuda y número de cuotas) y cuota decreciente compuesta de intereses más amortización. La cuota va disminuyendo al reducirse el monto a pagar en concepto de intereses.
La ventaja que tiene, frente al sistema francés, es que con las primeras cuotas reembolsa más capital, logrando un saldo de deuda menor a igual cantidad de cuotas canceladas. Para el cliente, esta es una gran ventaja si se pretende cancelar el crédito en los primeros años. La desventaja es que la cuota varía. Es más alta al comienzo, cuando se cuenta con menos dinero disponible.
El sistema francés es útil para determinar el valor de las cuotas de un crédito, en el cual estas se mantienen constantes a lo largo de todo el período en que este se paga. El capital se amortiza de forma creciente, es decir que en las primeras cuotas se paga poco capital y muchos intereses; en las últimas, se paga mucho capital y pocos intereses. Es el sistema más común y generalmente tiene una tasa más baja que los créditos con sistema alemán. Sus características son: cuota constante de interés más amortización, interés sobre saldo (disminuye a lo largo de la vida del préstamo) y amortización creciente en cada cuota.
En los países latinoamericanos, el sistema más común es el francés. Está ganando terreno e, incluso, se ha vuelto el más común en Estados Unidos. No obstante, es una forma legal de robo, puesto que si —por ejemplo— uno se muda de su casa en los primeros cinco años del pago de su hipoteca, no ha pagado casi nada del capital adeudado. Aunque se haya pagado la cuota mes a mes (por cinco años), al momento de vender la casa, ¡se debe aún casi lo mismo que al principio! Este sistema trabaja en contra del consumidor y, a pesar de que sea legal, es casi inmoral.
Recomendamos que, de no tener otro sistema de préstamos hipotecarios disponible en tu país, compres una casa más pequeña al principio y la pagues lo antes posible. Luego véndela y compra una un poco más grande, y así sucesivamente…